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每经记者|张文瑜 每经编辑|张静
前不久 ，“开源证券-西安曲江创意谷持有型不动产资产支持专项计划”（简称“曲江创意谷项目 ”）在上海证券交易所债券项目信息平台状态更新为“已反馈 ”。
该项目拟发行规模25亿元 ，计划管理人为开源证券 ，原始权益人为西安曲江金控实业投资（集团）有限公司 。
项目位于曲江QCIC板块，紧邻地铁5号线及8号线 ，总建筑面积约52.7万平方米 ，布局总部级办公 、文创办公 、文创商业三大核心板块，并配套文化展演空间与公共服务设施 。项目一期于2018年底开业 ，2020年8月实现全期开业 ，至今已运营七年多。
在此之前，西安经发创新工业园持有型不动产ABS已在年初正式发行，发行规模1.41亿元；以砂之船（西安）奥莱为底层资产的国泰海通砂之船商业REIT于6月挂牌上市；平安西安高科产业园REITs于8月中旬获证监会批复 。
此外 ，嘉实京东仓储REIT正在申报扩募 ，拟将西安仓储物流资产纳入投资组合 。
从产业园区、商业物业到仓储物流，西安不动产项目正加速走向资本市场。
曲江创意谷项目的资产成色是市场关注的焦点 。
该项目位于曲江QCIC板块 ，紧邻地铁5号线和8号线 ，总建筑面积约52.7万平方米，是集办公 、商业 、居住、娱乐休闲于一体的文化商业综合体 。项目一期于2018年底开业 ，2020年8月实现全期开业 ，至今已运营七年多。
曲江创意谷项目最显著的特征是在约17米高空架设“高线公园 ”空中连廊，将多栋建筑串联起来 ，形成西安唯一的立体式创意街区 。业态覆盖时尚零售 、生活服务 、多国料理、电影娱乐 、亲子时光等 ，开业时曾引入超30%的首进品牌 。
租户结构上，园区已吸引华商传媒 、基准方中、亚朵酒店、星邑空间等多家企业入驻。
其核心文化空间——西演LIVE·曲江创意谷展演中心 ，是一个配备约400个可拆除座位的多功能剧院，常年上演音乐LIVE 、话剧 、亲子剧等各类演出。
从股东结构来看，曲江创意谷最初由曲江文化产业集团和西安万科联手打造 。万科的参与带来了成熟的商业运营经验和品牌资源 ，推动创意谷迅速成为西安城市东部的网红打卡地 。但据公开资料 ，2024年年底，万科方完成退出。
近来 ，曲江创意谷项目的原始权益人为西安曲江金控实业 ，项目拟发行规模为25亿元 。
对国资而言，全面接手后推动资产证券化 ，既是盘活存量资产的内在要求 ，也是应对外部融资环境变化的一种必然选取 。
《每天 经济新闻》记者注意到，今年以来 ，西安多个不动产项目在REITs及资产支持专项计划领域取得进展。
2026年2月 ，“西安经发创新工业园持有型不动产资产支持专项计划”在上海证券交易所成功发行，发行主体为西安经开产业园发展集团有限公司 ，发行规模达1.41亿元 ，是陕西首单、西北地区国有企业首单机构间REITs 。
该项目底层资产为经发创新工业园，入池资产全部为标准厂房，建筑面积约3.5万平方米 。
6月 ，国泰海通砂之船商业REIT挂牌上市。项目以砂之船（西安）奥莱为底层资产 ，该奥莱也是西北地区规模最大的综合性奥特莱斯 。项目自2017年9月开业以来，已运营近9年 ，2025年全年销售额达27.91亿元 ，连续多年稳居西北奥莱榜首 。
公开资料显示，该REIT底层资产砂之船（西安）奥莱整体估值50.28亿元 ，募集资金总额约55.31亿元。
8月中旬 ，平安西安高科产业园REITs获证监会批复，成为陕西省首单本土产业园公募REITs 。其底层资产为软件新城软件研发基地二期项目 ，涵盖13栋楼宇 ，总建筑面积达32.5万平方米，计划募资规模达12.95亿元 。
资产所在的软件新城 ，是西安软件与信息技术服务业的核心集聚区，近来 已运行超过8年，汇聚了阿里巴巴丝路总部 、蚂蚁科技 、科大讯飞、易点天下等一批行业龙头。该REITs项目自启动以来便备受市场关注。
此外 ，嘉实京东仓储REIT正在申报扩募 ，拟以定向扩募方式新购入西安 、合肥两处“亚洲一号智能产业园 ”作为底层资产，合计建筑面积约25万平方米 ，拟募集资金约10.51亿元 。其中 ，西安项目全称为京东西北电子商务营业中心（京东二期），位于西安浐灞世界 港 。
如若扩募完成 ，嘉实京东仓储REIT的底层不动产项目数量将由3个增加至5个 ，覆盖西部 、西南、华中 、华北 、华东五大区域。
从产业园区、商业物业到仓储物流，西安不动产项目正加速走向资本市场 ，且已形成多元化 、多层次的工具矩阵 。
西安不动产证券化的密集推进 ，并非孤立事件的叠加，而是中国不动产资产证券化市场走向多层次 、体系化发展的一个缩影 。
近来 ，这一市场已形成较为清晰的分层结构：基础层是Pre-REITs与不动产私募基金 ，主要承担资产的早期培育和孵化功能；中间层是持有型不动产ABS（机构间REITs），面向机构投资者，对资产准入门槛较低、发行效率较高。
顶层则是公募REITs ，要求底层资产权属清晰、现金流稳定 、分派率达标 ，其面向公众投资者，信息披露要求比较高 、流动性比较好 。
这一分层结构在西安已有清晰映射：西安经发创新工业园ABS是机构间REITs的代表 ，平安西安高科产业园REIT是公募REITs的代表 ，而曲江创意谷项目则处于机构间REITs阶段，未来条件成熟后有望进一步申报公募REITs 。
对于西安大量持有不动产项目的企业而言 ，证券化意味着将流动性不高的不动产转化为可交易、可流通的金融产品，进而实现资产价值的市场化重估。在此过程中 ，投资者关注的并非发行人主体评级 ，而是底层资产的运营现金流是否稳定 、是否可持续 。
这意味着，诸多资产持有方有了从“卖地”到“卖资产收益权 ”的转型路径 。
当不动产资产可以通过REITs实现退出 ，资产的“投融管退 ”闭环便得以打通 ，城市开发从依赖增量扩张转向存量运营的路径也更加清晰。对持有方而言，既能实现资产出表 、降低负债率，又能保留资产的运营权和管理权 。
2025年12月 ，国家发展改革委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》 ，首次将商业办公设施、城市更新设施作为独立资产类别纳入，在消费基础设施类别中新增体育场馆 、商旅文体健商业综合体 、四星级及以上酒店 。
REITs资产的行业“拼图”日臻完善 ，也打开了大量城市核心区的写字楼、商业综合体等优质资产的证券化通道。
从项目储备看 ，今年4月，西安市组织市区两级14家优质国有企业赴上交所 ，就全市首批REITs 、CMBS 、ABS等资产证券化储备项目进行深入交流 ，首批项目拟募资总规模逾217亿元。
这为后续发行提供了充足的项目池 。随着商业不动产REITs试点的深入推进和机构间REITs制度的持续完善，西安有望在产业园区、商业物业 、仓储物流 、保租房等多个领域实现证券化突破 。
